작성일 : 09-10-19 13:29
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글쓴이 :
송학건설
 조회 : 919
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이 복 남 한국건설산업연구원 건설관리연구실장
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직할시공이라는 용어가 국내건설시장에 등장한 지 1년이 넘었다. 직할시공에 대한 계획이나 대상 사업은 결정됐지만 본격적인 시행까지는 아직 시간이 걸릴 전망이다.
더구나 시행에 앞서 시범사업을 통해 문제점을 보완하겠다는 발주자 계획을 보면 한계가 있어 보인다. 직할시공을 본격적으로 도입하는 데 그만큼 제한이나 장애 요인이 많다는 뜻이다. 직할시공에 대한 기대와 이해가 제대로 돼있지 않다는 게 필자의 생각이다. 국내에서 이해하고 있는 직할시공은 대체로 ‘발주자-전문건설업체’ 구조다. 선진국인 미국이나 영국 등에서 일반적으로 도입되어 있는 방식으로 이해하고 있다. ‘전문건설업체=직접시공업체’라는 인식이다.
보금자리주택건설에 직할시공제를 도입하게 된 취지를 살펴보자. 정부는 ‘발주자-일반건설업체-전문건설업체’ 등 3단계 방식에서 1단계를 줄여 건설원가 4%를 절감함으로써 서민들의 부담을 줄이자는 것이다. 정부가 이해하고 있는 이 제도의 핵심은 ‘직할시공=직접시공’으로 반드시 건설원가를 줄일 수 있다는 점이다.
보금자리주택의 건설원가 절감 수단으로 선택한 직할시공 개념을 객관적인 시각에서 볼 필요가 있다. 우선 미국이나 영국 등에서 광범위하게 도입돼있다는 생각은 오해다. 이들 국가에는 직할시공제라는 용어 자체가 없다. 다만 직접시공이라는 방식이 있을 뿐이다.
미국의 경우 공동주택의 공사발주는 턴키방식을 선택하거나 CM방식을 활용해 대개 5~7개 공종패키지로 나누는 게 일반적이다. 공동주택에서 턴키는 국내 방식으로 보면 ‘발주자-종합건설업체-전문건설업체’와 유사하다.
발주자(시행사)와 직거래에 해당하는 직접시공방식은 발주자의 기능과 역할을 대행해 주는 CM방식을 적용할 경우에 도입한다.
미국의 경우 건설업체들에게 일정 부분은 의무 시공하도록 입찰 및 계약조건으로 부과하고 있다. 이런 면에서 보면 2단계든, 3단계든 건설업체는 일정량을 반드시 직접시공해야 한다. 하지만 ‘발주자-건설업체’ 직접거래도 100% 직접시공이 아닌 하도급이 허용된다. 이 부분에 오해가 있는 것으로 보인다.
직할시공제의 ‘발주자-건설업체’구조에서 ‘건설업체=전문건설업체’라고 보고 있는 발주자 시각도 문제다. 미국 건설산업에도 일반건설업체, 전문건설업체, 그리고 EC업체 등이 있다. 다만 우리와 달리, 별도의 등록제나 혹은 업종 간 배타적 업역을 두지 않는 점에서 차이가 있다. 전 세계 건설기업 중 주택이나 건축부문에서 매출액 1~2위를 달리고 있는 미국의 터너(Turner)사는 주택시장에서 직접시공을 한다. 그렇다고 터너사를 전문공사업체라고 분류하지는 않는다. 또한 미국 주택시공 1위인 페리니(Perini) 역시 직접시공을 하지만 전문건설업체로 부르지 않는다. 따라서 ‘직접시공=전문건설업체’라는 2분법 분류는 적절하지 않다.
2008년 9월 정부가 직할시공제 도입을 발표할 당시 ‘발주자는 직할시공제에 발주자가 직접 감독한다’는 계획을 동시에 담았다. 다시 말해 ‘발주자 직접시공(owner build)’ 방식으로 가겠다는 것이다. 공사원가를 줄이려는 목적 때문에 CM이나 발주자 관리인력을 늘리지 않겠다는 것이다.
이에 따른다면 보금자리주택 발주자는 3단계 거래를 2단계로 줄이기 위해 1개 패키지를 25개 정도로 나눠야 한다. 3단계 거래에서 발주자가 관리해야 하는 관리계수가 ‘1’이라면 2단계에서는 ‘24×25/2’로 늘어난다. 그만큼 발주자의 관리부담이 증가한다는 의미다. 이 때문에 미국이나 영국 등의 공동주택건설시장에 CM방식이 일반화된 것이다. 정부의 의지에도 불구하고 발주자가 직할시공제를 선뜻 시행하지 못하는 가장 큰 이유가 일명 ‘골치계수’로 불리는 ‘관리계수’ 때문으로 해석될 수 있다.
서민들의 주택구입 부담을 줄이는 게 목적이라면 ‘직할시공’이란 용어 대신, ‘직접시공’이 더 합리적이다. 직접시공방식에 전문건설업체와 일반건설업체 사이에 배타적 업역을 두는 것은 본래의 취지와 너무 벗어나 있다.
보금자리주택 발주에서도 미국시장과 같이 10개 미만의 공사패키지 분할 방식을 쓸 경우 당연히 전문건설업체도 주공종 외에는 하도급이 불가피하기 때문이다.
직할시공제 도입 목적을 달성하기 위해서는 제대로 된 이해와 함께 국내 건설업 등록제도 동시에 고려해야 할 것이다.
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